Rynek nieruchomości w Warszawie nie wykazuje oznak bańki. Na innych rynkach jest dużo drożej, ocenia UBS

UBS Global Real Estate Bubble Index 2024 wskazuje, że w Polsce nie ma ryzyka pęknięcia bańki na rynku mieszkań. Jednoczenie wzrost cen nieruchomości jest u nas najwyższy zaraz za Dubajem. Bańki obawiać się mogą w Miami, Tokio i Zurychu. 

Według tegorocznej edycji UBS Global Real Estate Bubble Index ryzyko powstania bańki na rynku nieruchomości zmniejszyło się drugi rok z rzędu. Jest to dobrze widoczne w Europie, stabilnie pozostaje w Azji i krajach Pacyfiku. Red flagi powiewają w Stanach zjednoczonych. W Warszawie ryzyko wystąpienia bańki pozostaje niskie. Jednocześnie stolica Polski i Dubaj odnotowały największe, dwucyfrowe wzrosty cen nieruchomości mieszkaniowych.

Bez programu wsparcia, sprzedaż mieszkań wśród deweloperów wróciła do poziomów z 2022 roku

Ryzyko powstania bańki w Warszawie pozostaje niskie

W najnowszym indeksie ryzyka baniek na rynku nieruchomości wynik Warszawy lekko wzrósł. Niższe indeksy zanotowano tylko w Mediolanie i São Paulo.

Jeśli chodzi o miasta, które wykazywały większe ryzyko w poprzednich badaniach, jak Frankfurt, Monachium, Sztokholm, Hongkong czy Paryż, to ceny tam spadły nawet o 20%, w odniesieniu do szczytów z pandemii. Vancouver, Toronto i Amsterdam odnotowały około 10% spadki cen w ujęciu realnym. Raport wskazuje, że ostatnie 12 miesięcy w większości krajów charakteryzowało się raczej niewielkimi wzrostami cen mieszkań i domów.

Obecnie największe ryzyko przejawiają Miami, Tokio oraz Zurych. Podwyższone jest w Los Angeles, Toronto i Genewie. Najniższe ryzyko pokazują Sao Paulo, Mediolan, Warszawa, ale również Paryż, Nowy Jork i Londyn.

Silne zmniejszenie ryzyka zaobserwowano we wspomnianym już Frankfurcie, ale również Monachium, Tel Awiwie czy Hongkongu. Listę miast o umiarkowanym czynniku uzupełniają Dubaj i Madryt. 

Przybliżmy sytuację w Warszawie. Realne ceny mieszkań w latach 2012-22 wzrosły o około 30%. Rozwój miasta, rozbudowa metra, powstające coraz to nowocześniejsze osiedla oraz atrakcyjny rynek pracy doprowadził do pojawienia się wielu inwestorów typu buy-to-let. To przyczyniło się do dużych wzrostów cen mieszkań i spadku dostępności. Zeszłoroczny program Bezpieczny kredyt 2% doprowadził do szalonych zakupów, a to do średnio 15% wzrostów cen. W trwającym roku wielu oczekiwało nowego programu dopłat, ten jednak nie nadchodzi. W efekcie obserwujemy hamowanie wzrostu cen mieszkań i rosnącą ofertę. Według autorów raportu można oczekiwać, że w kolejnych miesiącach sytuacja będzie podobna. 

Kluczowe wnioski

Najnowszy indeks ryzyka powstania bańki na rynku nieruchomości przyniósł kilka przetasowań, względem zeszłorocznego. Warszawa bez ryzyka, za nami jest tylko Mediolan i Sao Paulo. Względem ubiegłego roku nasz indeks z poziomu -0,28 do 0,23. Podium zostaje w tych samych rękach, jednak zmienił się układ. Miami z trzeciego trafiło na pierwsze miejsce. Tokio zostało na drugim, trzecie zajął Zurych. Istotną zmianą jest ocena w przypadku Frankfurtu i Monachium, które z klasyfikacji podwyższonego ryzyka spadły do umiarkowanej. Wiele miast przeszło do kategorii umiarkowanego ryzyka. Podwyższone ryzyko wciąż występuje w Los Angeles, Toronto i Genewie.

Warto jednak zauważyć, że tam gdzie w zeszłym roku obserwowano podwyższone ryzyko, ceny spadły o około 10-20%.

W odniesieniu do lata 2023 r. realne ceny wzrosły średnio o 2%. Zmiany cen są zróżnicowane. Kiedy w Paryżu i Hongkongu odnotowywano dwucyfrowe spadki cen, Warszawa i Dubaj odnotowywały największe wzrosty. 

Kolejnym ciekawym wnioskiem, jest 40% spadek powierzchni życiowej w odniesieniu do 2021 r., na jaką mogą sobie pozwolić nabywcy. W efekcie kupowanych jest mniej nieruchomości, a to wpływa na niższy wolumen niespłacanych hipotek.

W kolejnych kwartałach wraz z obniżkami stóp procentowych koszty finansowania powinny spadać. To kolejny raz doprowadzi do wzrostu popytu, który ma kluczowe znaczenie dla dynamiki cen mieszkań. 

Przystępność cenowa

Z raportu wynika, że o ile wzrost dochodów w ostatnich kwartałach był spory, to przystępność cenowa pozostaje trudna do zrealizowana. Zakup mieszkania o powierzchni 60 mkw. przekracza możliwości finansowe w wielu miastach na świecie. W Tokio, Paryżu, Londynie czy Tel Awiwie aby kupić 60 mkw. trzeba by przeznaczyć nawet dziesięciokrotność rocznych dochodów.

Biorąc pod uwagę wysokie dochody zakup wspomnianego mieszkania wydaje się w miarę realny dla mieszkańców Dubaju, Frankfurtu, Los Angeles, ale również Genewy czy Zurychu. W Warszawie to około siedmiokrotność rocznej pensji. 

Ceny mieszkań w Polsce się stabilizują, oferta rośnie, a sprzedaż spada, wynika z danych PIE